看全球50年房價變動,讀懂房地產價格大幅波動的風險

原標題:看全球50年房價變動,讀懂房地產價格大幅波動的風險

全球高漲的房價,使得年輕人成家立業的難度,大幅度的上升,同時也造成了相當多的社會問題。我們有時候會想,如果房價下調了,那么我們的生活可能會得到改善。正如題目所說,如果房價下調50%,實體經濟可能就會火起來,那么事實是這樣的嗎?

回顧近50年全球房價變動情況及背后的原因

發達國家實際房價的年度變化

在大多數經濟體,實際房價自2013年以來大幅上漲。數據顯示,無論是上圖的發達國家(1971-2018)還是下圖的發展中國家新興經濟體的房價的年度變化(1995-2018),我們都可以清楚的看到,房價年跌幅都沒有超過30%,但房價的年漲幅有超過了40%。總體來看房價漲易跌難。

發展中國家新興經濟體實際房價的年度變化

背后的邏輯其實是比較簡單的,流通中的貨幣越來越多,錢越來越不值錢,是房價上漲的主要原因。我們來看一下發達國家美國的貨幣供應量。

美國的M2貨幣供應量

雖然我們說GDP的發展,客觀產生了對大量貨幣的需求,但流通貨幣的增多依然是不爭的事實。其中,部分貨幣會以房地產的形式沉淀下來。

發達國家如此,新興經濟體也差不多,來看看我國的貨幣供應量。

中國的M2貨幣供應量

如果把美國的M2和中國的M2放在同一張圖上表示,我們會發現,新興經濟體由于經濟快速發展的需要,M2的供應量會更大。

中美M2貨幣供應量對比,藍色中國,黑色美國

房地產到底有什么作用

我們都知道房地產市場的發展對家庭、公司和銀行都很重要。

住房既是一項長期投資,又是一種商品。作為消費品,可以為人們提供舒適的住所,并間接提供滿足社會屬性的人需要的一切社交功能,如教育、醫療和娛樂,產生可觀的家庭效用。

在大多數國家,住房是家庭財富的重要組成部分。更高的房價會增加家庭的凈資產,從而促進消費。

住房也是一個重要的抵押品來源,當面臨暫時收入沖擊時,房主可以用它來借款,并為他們的企業獲得融資。事實是,我國企業和個人融資,最主要的抵押物之一,就是房地產。

但另一方面,房價不斷上漲后,可能會使潛在購房者在首付方面遇到困難。這意味著他們要么籌措資金,舉債貸款,要么租賃住房,付出租金。這無疑消減了這部分購房者的實際可支配收入,降低他們的購買力。在這種情況下,由于商品消費不足,經濟增長就會放緩。

據統計,2017年,住房消費和投資約占美國和歐元區經濟的六分之一,在這兩個地區都是GDP的最大組成部分之一。我們有理由相信,房地產相關消費和投資,也是我國GDP的最大組成部分之一。

房價下跌風險會有哪些

在許多國家,抵押貸款和其他住房相關貸款占銀行資產的很大一部分,因此,房價的變化會顯著影響銀行投資組合的質量和盈利能力。房價的變動會影響銀行的壞賬率。

房價走勢與宏觀經濟和金融穩定密切相關。當房價下跌得越來越快時,衰退就會加深,持續的時間也會更長。

近幾十年來,在近50次系統性銀行業危機中,超過三分之二的危機發生在房價暴漲和暴跌之前。2007-08年的全球金融危機就是一個很好的例子,房地產危機蔓延到其他領域,導致了一場全面的危機。

房價和信貸規模之間的相互作用可能會導致自我強化的反饋循環,在這種循環中,房價的上漲會促進信貸的擴張(通過附帶效應),從而給房價帶來進一步的上行壓力。當這一過程逆轉時,房價的大幅下跌可能隨之而來的是信貸和GDP增長的崩潰。

這是一個很容易理解的模型,我們可以回顧一下2015年中國股市下跌時,對整個銀行信貸市場造成的影響。企業用高位上升的股票為抵押,從銀行獲得信貸資金。在股票大幅下跌時,尤其是連續跌停對股市流動性造成災難性后果時,對銀行的資產質量造成了巨大的影響。

我們知道股票抵押,在銀行的抵押物中只是一小部分。如果房地產價格巨幅向下波動,就有可能對銀行造成系統性風險,這樣就有可能會出現大的金融危機。

綜上所述,保持房價的穩定,讓房價符合GDP的增長和貨幣供應量的變化,才是正確理解房地產價格變動的方式。返回搜狐,查看更多

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