房價五年下跌50%,被世界第一高樓套住的投資者們

原標題:房價五年下跌50%,被世界第一高樓套住的投資者們

作者:W

如果問世界上哪個城市最富有,腦子里蹦出來的就只有它了,迪拜——真正意義上的富得流油,在上個世紀70年代,整個迪拜的收入中,有三分之二與石油有關。

作為一個超級土豪城市,迪拜確實是很多人心心念念的地方——避稅天堂,獅子是寵物,警車是法拉利FF,“去迪拜搬磚”也是很多人的夢想。

而事實上,作為阿聯酋人口最多的城市和中東地區的金融中心,迪拜房價自2015年見頂以來已經下跌超過30%,被稱作“過去兩年全球樓市中表現最差的一線城市”。

迪拜房價持續走低

從2000年起,迪拜政府開始了大規模的建設與計劃,這不僅提升了迪拜房地產的熱度,也使得迪拜成為世界成長最快速的城市之一。

在很多地區里,抬頭往上看,除了映入眼簾的迪拜天空之外還少不了至少一臺起重機;業界的專家保守估計全世界的起重機大概有15-25%在迪拜。

2002年,阿聯酋修改法例,準許非阿聯酋國民在迪拜擁有物業(不包含土地),不動產的永久持有權及99年的長期租賃權仍準許售予擁有私人公司的個人。各國移民大量移居迪拜,帶來巨額資本并刺激當地的經濟發展,估計光是來自伊朗的移民就在當地投資了2000億美元以上,而后一直到2008年金融危機,迪拜房產價格經過了近乎十倍的增長。

迪拜住宅物價指數 來源:CEIC數據庫

2010年,迪拜世界第一高樓哈利法塔完工了,迪拜房地產也從金融危機中漸漸復蘇。

在2011-2014年間,國際油價曾突破了100美元每桶,阿聯酋GDP增速也迎來了“黃金三年”,平均超過了5.7%。這段期間,迪拜房地產迎來了高光時刻,2013年迪拜房地產交易數由2008年的31613筆上漲至77641筆。

迪拜房地產交易數量 來源:CEIC數據庫

高828米、162層的世界第一高樓迪拜哈利法塔,其建筑內有1000套豪華公寓。2010年,哈利法塔完工伊始,一居室公寓的價格可以賣到80萬美元,并在2014年油價達到每桶100美元的頂峰時,房價升至100萬美元,單價超過1.5萬美元/平方米。

但2014年下半年起,國際油價暴跌,美油最低跌至了26美元每桶,至今仍舊在60美元每桶上下徘徊。與此同時,阿聯酋GDP的增速明顯放緩,2014年~2018年平均增速僅2.5%,其中2017年的增速只有0.5%,險些陷入經濟衰退。樓市價格和成交量也持續走低。

世界第一高樓迪拜哈利法塔,其現在的價格較2014年時候已經腰斬。據仲量聯行數據,當初100萬美元的公寓最終售價可能不到50萬美元。近千名投資客被深度套牢。

根據第一太平戴維斯中東公司的分析,迪拜2018年房價整體下降了6%~10%,而2019年預計在此基礎上將再降5%~10%。三季度最新數據顯示,迪拜平均房價僅為人民幣2.5萬元/平方米。

房價“洼地”還是繼續看跌?

第一太平戴維斯報告曾指出,房地產庫存過剩、油價下跌、貨幣貶值和政局動蕩都是造成迪拜房價持續走低的“罪魁禍首”。

自2017年迪拜獲得了2020年世博會舉辦權之后,世博會給迪拜經濟可能帶來的正面作用也顯示在了房地產上,2017年迪拜房價和交易都有所反彈。當地房地產開發商便借勢啟動了不少新的地產項目,導致市場庫存大幅度上漲。

2014年以來迪拜房屋完工情況 來源:仲量聯行

仲量聯行分析報告指出:今年迪拜可能完成超31500套房屋,是過去五年該市平均年需求量的兩倍以上;還有9.6萬套公寓在建,會在2020年底之前完工。

不少國際地產咨詢機構依舊看跌迪拜樓市,而一些比較謹慎的投資者則保持一種觀望狀態,這都讓迪拜的房地產價格和成交量難以崛起。

然而在過去的2年里,中國投資者在迪拜房地產市場的投資金額增長迅速,成為迪拜房地產市場排名第6的投資客,據迪拜土地部門(DLD)統計,中國投資者過去五年在迪拜投資房屋總額超過了30億美元。

投資風向標巴菲特也是如此。2月份巴菲特旗下的房地產中介公司BHHS與迪拜中介商Gulf房地產公司合資共同成立新企業。今年8月,他宣布旗下房地產公司將在迪拜收購1萬套房產,用于裝修和管理度假屋。一度被媒體稱為“抄底迪拜”。

打開海外置業網站,迪拜房產投資的好處:100%土地所有權,沒有公攤,租售比高達10%,投資回報率在6%~7%。累計100萬阿聯酋迪拉姆(1阿聯酋迪拉姆=1.9131元人民幣)的房產就可以獲得永久簽證,也可以為直系親屬辦理家屬長簽。

真是讓人心動的,想拿出錢包跟著巴菲特“抄底迪拜。”

更有迪拜房產置業顧問表示,據統計,上海世博會之前,2008年的全城平均房價約1.3萬/平米,2010年世博會期間已經接近2.5萬/平米,世博效應讓上海房價兩年翻了一倍!對比不限購的人口相對少的迪拜,可能世博會對其房價會產生更大的影響。

中東式自救

阿聯酋GDP增速

沒有一個國家樓市的繁榮不是靠穩定增長的經濟作為基石。中東地區的經濟一直是靠石油支撐起來的,是石油,造就了阿拉伯國家的富裕。在油價高位的2011-2014年,阿聯酋的GDP也在4.2%的-6.9%的相對高位。而2018年,阿聯酋的GD為1.7的%。

當地時間11月4日,阿聯酋政府宣布新發現的碳氫化合物估計有70億桶原油和58萬億立方英尺的常規天然氣,這大大提高了阿聯酋的總儲量,使其在全球石油和天然氣儲量中排名從第七位提升至第六位。

然而,近來國際油價陷入一種“上不去、下不來”的尷尬境地。

中東式自救——原油減產。

歐佩克減產挺價意愿強烈,且9月14日沙特石油被攻擊,造成了國際油價高開14%,但在供給端“緊縮”的端口下,油價上漲依然只是曇花一現。

然而,無論油價未來是漲是跌,對迪拜來說,石油只占其GDP的6%。世界第一高樓的投資者短期內想要解套,恐怕并不是件容易的事。

2019邁入倒計時,2020迎來新篇章。

一場經濟領域的重磅會議即將拉開序幕。

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總結2019,把脈2020!

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